К вопросу о кадастровой оценке объектов недвижимости

Данный доклад был представлен в Государственном собрании Башкортостана на парламентских слушаниях по вопросам кадастровой оценки объектов недвижимости 19 апреля 2017 года.

«Предложения по внесению изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций»

Тема сегодняшних слушаний для предпринимателей республики остается крайне актуальной.
При подготовке выступления, я поднял материалы парламентских слушаний 2011 г., где я так же поднимал вопрос земельно-имущественных отношений, как наиболее проблемный для предпринимателей.
Самому было интересно посмотреть, какие проблемы в этой области стояли шесть лет назад и что, и в какую сторону изменилось сейчас. 

Тогда мы просили «прозрачных и понятных нормативных актов, регламентирующих порядок оформления имущества в аренду или в собственность, позволяющих самостоятельно оформлять имущественные права, а не приобретать их на вторичном рынке».
Говорили:
- о приоритете республиканских предпринимателей перед внешними инвесторами в случаях, когда речь идет о продаже земельных участков, объектов недвижимости, акций республиканских предприятий;
- о низком уровне взаимодействия органов власти и предпринимательского сообщества.
Сегодня можно констатировать, что рекомендации, вошедшие в резолюцию Парламентских слушаний по нашим предложениям, в целом выполнены:
- Утверждены и опубликованы нормативно-правовые акты и административные регламенты, серьезно облегчающие процедуру оформления аренды и выкупа предпринимателями земельных участков и объектов недвижимости.
- Аукционы о продаже и передаче в аренду государственного и муниципального имущества проводятся публично и открыто.
- Общественные организации предпринимательства участвуют в оценке регулирующего воздействия вновь принимающихся нормативно-правовых актов и оценке фактического воздействия действующих актов.

Но один из вопросов, обсуждавшийся на предыдущих парламентских слушаниях, остается нерешенным и продолжает служить основой многочисленных споров и конфликтных ситуаций между органами власти и предпринимателями, — это кадастровая оценка объектов недвижимости. 

За прошедшие пять лет в республике дважды проводилась кадастровая оценка стоимости земельных участков.
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ предприниматели в судах оспаривают отказы комиссии при Росреестре и устанавливают кадастровую стоимость равной рыночной (99% обращений предпринимателей суды удовлетворяют). При этом кадастровая стоимость уменьшается в отдельных случаях в десять и более раз.
Но при последующей кадастровой оценке все в очередной раз повторяется.
Предлагаем законодательно установить ограничения на пересмотр кадастровой стоимости земельных участков, на которых по обращениям предпринимателей кадастровая стоимость уже установлена равной рыночной в соответствии со ст. 66 ЗК РФ.

В прошлом году региональное отделение РСПП обратилось в Правительство Республики Башкортостан с просьбой о проведении экспертизы нормативно-правовых актов, в отношении налогообложения имущества организаций, связанного с внесением изменения в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» и изданного на его основе Постановления Правительства РБ № 483 от 18.04.2017г., утверждающего «Порядок и методику определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость».
Такая экспертиза Министерством экономического развития РБ была проведена, и мы считаем, достаточно качественно. С ее заключением можно ознакомиться на информационном портале об оценке регулирующего воздействия (orv.gov.ru). Мы полностью поддерживаем рекомендации, изложенные в заключенииэкспертизы.
В то же время предлагаем депутатам Государственного собрания- Курултай Республики Башкортостан еще раз обратить внимание на то, что НК РФ дает полномочия регионам самостоятельно определять по каким объектам недвижимости и по каким налоговым ставкам граждане и предприниматели обязаны платить налог на недвижимость по кадастровой стоимости.
По нашему мнению целесообразно разделить в плане налогообложения имущества по кадастровой стоимости в рамках полномочий Республики.
Например:
- вновь построенные помещения, которые еще несколько лет не будут приносить доход, пока не будут выполнены отделочные работы, закуплено и смонтировано оборудование, укомплектовано обученным персоналом, «раскручены» и пока не будет погашена кредиторская задолженность, появившаяся в результате приобретения и запуска в эксплуатацию помещения,
и действующие много лет и приносящие немалый доход арендодателям объекты недвижимости:
- помещения, изначально предназначенные для сдачи в аренду и помещения приобретенные (построенные) предпринимателями для развития собственного бизнеса;
- школьные буфеты и столовые в детских садах и рестораны и кафе в центре города;
- и т.п.
Также считаем необходимым внесение в республиканские НПА уточнения либо исключения отдельных формулировок ст. 378.2 НК РФ, определяющих критерии внесения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, поскольку многие из них недостаточно корректны и не обеспечивают однозначного толкования.
В частности:
- «здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения» и «торговых центров».
Учитывая, что разрешенное использование земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ устанавливается градостроительным зонированием, то, несмотря на фактическое назначение (использование) любой объект недвижимости, расположенный в центре города можно отнести к торгово-офисным центрам.
- отсутствует определение «коммерческого использования», под которое при желании можно отнести все что угодно: и образование, здравоохранение, спорт, промышленность и т.п., поскольку в этих помещениях могут оказываться и платные услуги либо производиться какая-либо продукция,
-что понимается под офисным помещением – кабинет директора, бухгалтера?
- и т.п.
Понимая сложность и отвественность этой работы, предлагаем создать рабочую группу или комиссию при Государственном собрании Курултай Республики Башкортостан по внесению изменений в законодательство, затрагиваемое земельно-имущественные отношения и пригласить к участию в её работе представителей общественных организаций предпринимательства.